Cass. n. 9877/2012 - Condominio: modifica regolamento di condominio contrattuale. Clausole modificabili senza l'unanimità dei condomini.

del 15/06/2012

in Sentenze, Regolamento

I regolamenti condominiali con valore contrattuale, cioè quelli predisposti dall'originario costruttore ed allegati ai contratti di vendita oppure quelli votati all'unanimità da tutti i condomini, hanno valore contrattuale per solo per le clausole che limitano i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni oppure che  riconoscono maggiori diritti solo ad alcuni condomini, ogni altra clausola che disciplini l'uso della cosa comune ha valore esclusivamente di regolamentazione, pertanto modificabile con le maggioranze previste dall'art. 1136, comma 5, cc.


SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificat o il 7 febbraio 2000 il sig. H.C. , condomino della stabile di via  (omissis) , conveniva in giudizio,  dinanzi al Tribunale di Milano,  il Condominio di tale fabbricato,  in persona dell'amministratore pro tempore,  deducendo la nullita' delle delibere assunte  dall'assemblea condominiale in data 15 dicembre 1999 per difetto di convocazione e, in ogni caso,  eccependo l'illegittimita' e l'inefficacia  della delibera di cui al punto 2) riguardante la formazione di  otto posti macchina per la violazione del divieto posto nel regolamento condominiale con la  conseguente lesione del diritti, tra cui quello alla propria salute e delle altre persone che lavoravano  nel capannone adiacente di sua proprieta'. Ne lla costituzione del convenuto Condominio (che  propose anche domanda riconvenzionale), il  Tribunale adito, con sentenza n. 13470 del 2003,  annullava la delibera sul punto 2) dell'ordine del giorno dell'assemblea del 15 dicembre 1999 nella  parte in cui, disponendo l'esecuzione delle opere necessarie per la disciplina del parcheggio delle  autovetture dei partecipanti al c ondominio dalla stessa stabilita, non sp ecificava le modalita' e i  limiti di costo delle opere stesse; respingeva la domanda di pronuncia dell'invalidita' della delibera  stessa relativamente alla parte in  cui stabiliva la disciplina dell'u so del cortile come parcheggio per  le autovetture dei partecipanti al Condominio mediante turno; dichiarava l'atto re privo di interesse e  di legittimazione ad agire per la  pronuncia dell'invalidita' di ogni altra delibera della stessa  assemblea, anche con riferimento al punto 2) dell'ordine del giorno sul fondamento della tutela di  beni e servizi pertinenti al capannone  estraneo al C ondominio stesso.

Interposto appello da parte dell'H. , nella resist enza del predetto Condominio (che formulava, a sua  volta, appello incidentale), la Corte di appello di Milano, con sentenza n. 690 del 2006 (depositata il  18 marzo 2006), in accoglimento del gravame princi pale ed in parziale riforma della sentenza  impugnata, dichiarava l'illegittimita' della delibera assunta dall'assemblea condominiale in data 15  dicembre 1999, sub 2), e condannava il Condominio al la rifusione delle spese del doppio grado.

A sostegno dell'adottata decisione, la Corte meneghina rilevava la fondatezza del gravame  principale nella parte in cui era stata dedotta la nu llita' della delibera relativa all'utilizzo del cortile  sul quale gravava una servitu' a favore del capannone (non condominiale) dell'H. , sotto il profilo  dell'illegittima modifica del regolamento condomini ale e dell'illegittima trasformazione del cortile  in parcheggio in violazione dell'art. 10 dello stesso  regolamento, avente natura contrattuale, con la  conseguenza che, per la modifica  della predetta clausola del regolamento, sarebbe stata necessaria  l'approvazione all'unanimita' dei condomini oltr e all'adozione della forma scritta (non essendo,  percio', sufficiente la mera approvazione a maggioranza qualificata).

Avverso la suddetta sentenza di  secondo grado ha proposto ricorso per cassazione il Condominio di  (omissis) , basato su due motivi, in relazione al quale si e' costituito in questa sede l'intimato H.C.

con apposito controricorso contenente anche rico rso incidentale riferito ad un unico motivo. Il  suddetto Condominio ha, a sua volta, formulato contro ricorso avverso il ricorso incidentale dell'H. .

I difensori di entrambe le parti hanno depositat o memoria illustrativa ai sensi dell'art. 378 c.p.c..

Motivi della decisione   1. In primo luogo deve essere disposta (ai sensi dell' art. 335 c.p.c.) la riunione dei proposti ricorsi in  quanto relativi all'impugnazione della stessa se ntenza (pubblicata il 18 marz o 2006 e notificata il 13  aprile 2006, con riferimento alla quale si applicav a, per la formulazione del ricorso per cassazione,  la disciplina dell'art. 366 bis  c.p.c., introdotta dal d.lgs. 2 febbraio 2006, con riferimento alle  impugnazioni relative ai provvedimenti pubblicati dal 2 marzo 2006).

2. Con il primo motivo del ricorso principale il Condominio ricorrente ha dedotto la violazione  dell'art. 1138 c.c. avuto riguardo al la ritenuta natura contrattuale  del regolamento condominiale. In  particolare, il ricorrente, con tale doglianza, ha inteso prospettare  l'erroneita' della sentenza della  Corte di appello di Milano nella parte in cui avev a ravvisato l'illegittimita' della delibera adottata  dall'assemblea condominiale del 15 dicembre 1999, al punto 2 dell'ordine del giorno sul  presupposto che il regolamento dello  stesso Condominio ricorrente avesse, per la sua origine  formativa, natura contrattuale, ragion per cui, ai fini della modifica anche di una qualsiasi delle  disposizioni in esso contenute, si rendeva nece ssaria l'unanimita' dei consensi dei condomini. Con  riferimento a questo motivo il ricorrente chiedeva a  questa Corte, in virtu' de ll'art. 366 bis c.p.c., di  valutare la correttezza del "decisum" della Corte territoriale e, quindi, di affermare o negare se, ai  sensi dell'art. 1138 c.c., l'art. 10 del regolamento condominiale in questione dovesse considerarsi  avente natura regolamentare e non convenzionale.

2. Con il secondo motivo del ricorso principale il Condominio ricorrente  ha denunciato la  violazione e falsa applicazione dell'art. 1136, comma 5, c.c. in relazione al "quorum" per  l'approvazione del punto 2 dell'o.d.g. della deliber a assembleare del 15 dicembre 1999, formulando,  al riguardo, ai sensi del citato ar t. 366 bis c.p.c., il quesito di di ritto nei seguenti  termini: "dica la  Corte se, ai sensi dell’art. 1136 c.c., la delibera di approvazione del cortile comune a parcheggio  non necessita per la sua approvazione della unanim ita' dei consensi di tutti i condomini, ma sia  sufficiente la maggioranza di cui al comma 5 dell'ar t. 1136 c.c.". Inoltre, nell'ambito dello stesso  motivo il Condominio ricorrente ha dedotto il vizio di omessa motivazione della sentenza  impugnata in relazione al fatto controverso dell a necessita' dell'approvazione con l'unanimita' dei  consensi dei condomini in ordine alla delibera in vece approvata con la maggioranza qualificata di  cui al citato art. 1136, comma 5, c. c., avuto riguardo anche alla va lutazione apodit tica dell'art. 23  dello stesso regolamento condominiale contenente la previsione della possibilita' per  l'amministratore di fissare gli orari per i serviz i del condominio e per l'uso dei cortili e al suo  acritico raccordo con l'art.  10 del regolamento medesimo.

3. Con l'unico motivo del ricorso incidentale la difesa di H.C. ha dedotto il  vizio di insufficiente  motivazione della sentenza impugnata circa un punto decisivo de lla controversia, chiedendo a  questa Corte, in relazione all'art. 366 bis c.p.c., di  valutare se la deliber a impugnata fosse idonea ad  aggravare la servitu' di passaggio pedonale e carraio e di carico e sc arico a favore dello stesso H. ,  costituendo, di fatto, sul cortile,  una servitu' a favore del Condominio, vietata dall'art. 10 del  regolamento condominiale.

4. Rileva il collegio che i due motivi del rico rso principale - che possono essere esaminati  congiuntamente in quanto strettamente connessi - sono fondati e devono essere, percio', accolti.

Secondo la giurisprudenza delle Sezi oni unite di questa Corte (riconducibile alla sentenza n. 943 del  1999; in senso analogo v., in precedenza, Cass. n.  642 del 1996 e Cass. n. 158 del 1966) le clausole  dei regolamenti condominiali predispos ti dall'originario proprietario  dell'edificio condominiale ed  allegati ai contratti di acquist o delle singole unita' immobiliari, nonche' quelle dei regolamenti  condominiali formati con il consenso unanime di  tutti i condomini, hanno natura contrattuale  soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici de i diritti dei condomini su lle proprieta' esclusive o  comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti risp etto agli altri, mentre, qualora  si limitino a disciplinare l'uso dei beni comuni,  hanno natura regolamentare;ne consegue che,  mentre le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall'unanimita' dei  condomini e non da una deliberazione assemblear e maggioritaria, avendo la modificazione la  medesima natura contrattuale, le  clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una  deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall'art. 1136, comma 2, c.c.. Sulla scorta di  tale principio la giurisprudenza successiva (v., ad es., Cass. n. 21287 del 2004 e Cass. n. 24146 del  2004) di questa Sezione (alla quale si  aderisce) ha rilevato che, in  tema di condominio, la delibera  assembleare di destinazione del co rtile a parcheggio di autovetture - in quanto disciplina le modalita'  di uso e di godimento del bene comune - e' validamente approvata con la maggioranza prevista dal  comma 5 dell'art. 1136 c.c., non essendo richiesta l'unanimita' dei cons ensi, trattandosi di  deliberazione idonea a disporre una innovazione diretta al migliora mento o all'uso piu' comodo o al  maggior rendimento delle cose comuni (art. 1120, comma 1, c.c.).

Orbene, alla stregua di tali insegnamenti, la Corte territoriale ha errato nel ritenere che con la  delibera presa con la predetta maggioranza qualifi cata (ed oggetto di impugnazione) con la quale  era stato approvato il godimento turnario del cortile comune ad uso parcheggio collidesse con la  disposizione di cui all'art. 10 del regolament o condominiale che vietava "di occupare" anche  temporaneamente le parti comuni, poiche', in effetti,  essa mirava ad evitare condotte arbitrarie di  condomini che avessero inteso appropriarsi per uso esclusivo di porzioni  comuni ma non poteva  implicare l'esclusione dell'adottabilita' di delibera zioni intese a consentire  una migliore disciplina  dell'uso del cortile. In altri termini, la predetta disposizione del regolamento condominiale non  poteva considerarsi contenente alcun esplicito divieto in ordine alla possibilita' di disciplinare il  parcheggio dei condomini, conf ormandosi piuttosto come una norma regolamentare finalizzata  all'utilizzazione delle  parti comuni, senza implicare limitazioni dei singoli  diritti e senza  determinare alterazioni a vantaggi o soltanto di alcuni dei partecipanti alla collettivita' condominiale  ed in pregiudizio di altri, o ltre a non comportare l'alterazione della misura del godimento che  ciascun condomino aveva in ragione della propria quota, in modo tale da assumere la natura di  clausola contrattuale, alla stre gua dell'indirizzo giurisprudenzial e tracciato da questa Corte. Del  resto, la mera indicazione, in un regolamento condominiale, della destinazione di una cosa comune  non determina una connotazione reale del bene, c onsentendone un miglior regolamento del suo uso,  come verificatosi nella specie con riferimento all'utilizzazione del cortile, in modo da permettere ad  ogni avente diritto l'uso del parche ggio, con il rispetto del pari diritto degli altri condomini, cosi'  come disciplinato con la delibera oggetto di  impugnazione, oltretutto in consonanza con la  previsione dell'art. 23 dello stesso regolamento  condominiale che demandava all'assemblea di  stabilire le norme e gli orari proprio per l'uso del cortile.

Alla stregua di tali presupposti, ovvero in virtu' della natura regolamentare dell'art. 10 del  regolamento condominiale e della previsione del potere dispositivo contenuto nell'art. 23 dello  stesso regolamento, deve rilevarsi l'erroneita'  della sentenza impugnata  con la quale e' stata  dichiarata la nullita' della deliber azione impugnata perche' non adottata all'unanimita', mentre sarebbe  stata sufficiente la sua approv azione con la maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 5, c.c.,  invero osservata nella fattispecie. Deve, quindi, esse re enunciato al riguardo il principio di diritto  secondo cui, in tema di condominio, la delibera asse mbleare di destinazione del cortile a parcheggio  di autovetture - in quanto disciplina le modalita' di uso e di godimento del bene comune - e'  validamente approvata con la maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 5, c.c. (non essendo  richiesta l'unanimita' dei consensi) ed e' idonea a  comportare la modifica  delle disposizioni del  regolamento condominiale che si limitano a dettare norme che disciplinano, appunto, l'utilizzazione  e i modi di fruizione delle cose comuni e che, in quanto tali, hanno na tura regolamentare e non  contrattuale.
5. Passando all'esame del motivo del ricorso incidentale si osserva che - al di la' del profilo  riguardante la mancata esposizione della sintesi del vizio motivazionale dedotto (in ordine al  disposto dell'art. 366 bis c.p.c.) - la relativa doglianza e' destituita di pregio. Infatti, come  correttamente rilevato sul  punto dalla Corte territoriale, il gravameconcerneva in via esclusiva  l'esame della legittimita' della delibera de ll'assemblea condominiale del 15 dicembre 1999  limitatamente al punto 2) che riguardava la formazione di otto posti macchina con riferimento alla  supposta violazione della clausola  n. 10 del regolamento condominiale. Con la censura in esame,  invece, la difesa dell'H. ha inteso prospett are una questione nuova attinente all'eventuale  aggravamento della servitu' costituita a favore del mappale 215, che non costituiva propriamente  oggetto del "thema decidendum" della controversia , avente ad oggetto la  validita' o meno della  predetta delibera con riguardo all'evidenziato profilo di possibile ill egittimita' per contrasto con una  disposizione del regolamento condominiale. In altri termini, con il motivo in questio ne il ricorrente  incidentale, che aveva impugnato  l'anzidetta delibera in qualita'  di condomino, ha manifestato  l'intento di voler estendere l'ambito della causa ad  un aspetto ad essa estraneo in quanto concernente  un ipotetico aggravamento della servitu' costituita a favore di un immobile non facente parte del  condominio e, quindi, relativo ad un rapporto autonomo e diverso tra le parti (eventualmente  tutelabile con separata azione ma estraneo a  quella instaurata originar iamente con la domanda  dedotta con riferimento alla controversia "de qua").

6. In definitiva, alla stregua delle complessive ragioni esposte, deve essere accolto il ricorso  principale e respinto que llo incidentale, con la conseguente cassazione della sentenza impugnata (in  ordine, appunto, al ricorso ritenuto fondato) ed il rinvio della causa  ad altra Sezione della Corte di  appello di Milano, che si conformera'  al principio di diritto enunciato  al termine del paragrafo 4) e  provvedera' anche sulle spese del presente giudizio.

P.Q.M.   La Corte, riniti i ricorsi, accoglie il ricorso principale e rigetta quello incide ntale; cassa la sentenza  impugnata in relazione al ricorso ac colto e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, ad altra  Sezione della Corte di  appello di Milano.