Tribunale Palermo - La Facciata è parte comune, tutti i condomini partecipano alla manutenzione

del 31/01/2011

in Sentenze, Facciate

La facciata di prospetto di un condominio è equiparata ai muri maestri e come questi costituisce una delle parti essenziali ai fini dell'esistenza stessa dello stabile, sicché nell'ipotesi di condominialità del fabbricato, ai sensi dell'art. 1117 c.c. ricade tra le parti oggetto di comunione fra ì comproprietari delle diverse porzioni dello stesso, con la conseguenza che le spese della sua manutenzione devono essere sostenute dai relativi titolari in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà.


SVOLGIMENTO DEL PROCESSO - MOTIVI DELLA DECISIONE

Gi.Sc., Ab.Gi., Fe.Co. e An.Ro. premesso di avere già citato in distinto giudizio il Condominio di via (...), chiedendo la sospensione dell'esecutività della delibera assembleare del 20 luglio 2004, con la quale era stata decisa l'esecuzione dei lavori di ristrutturazione del prospetto dell'edificio ed approvata contestualmente la ripartizione delle spese, sulla scorta di tabelle millesimali mai approvate da essi attori e neppure conosciute, con citazione del 19 maggio 2005, evocarono nuovamente il condominio proponendo opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 870/2006, emesso dal Tribunale di Palermo, il 3/8 marzo 2006 con il quale, su istanza del Condominio convenuto, era stato loro intimato il pagamento della somma di Euro 15.438,08, oltre interessi e spese del procedimento monitorio, a titolo di mancato pagamento degli oneri condominiali di straordinaria manutenzione.

Chiesero, in via preliminare, la sospensione dell'esecutività del decreto ingiuntivo opposto, la riunione del giudizio di impugnazione della delibera al presente; l'annullamento del decreto ingiuntivo; in via subordinata dichiarare che i condomini di via (...) avevano proceduto alla predisposizione delle tabelle millesimali senza convocare gli istanti né i loro danti causa; quindi ritenere e dichiarare che le tabelle millesimali avevano gravemente danneggiato la posizione dei proprietari e disporre la predisposizione di nuove tabelle che rispondessero alle dimensioni degli immobili in maniera conforme alla loro effettiva estensione, con l'abbattimento della quota spettante ai locali di pianoterra di almeno la metà delle tabelle; in estremo subordine disporsi consulenza tecnica al fine di verificare l'effettiva esecuzione delle opere e la loro attribuibilità ai locali ubicati al pianoterra di proprietà degli istanti. Ritualmente costituitosi, il condominio di via (...), in persona dell'amministratore pro tempore, chiese rigettarsi l'istanza di sospensione della provvisoria esecutività del decreto opposto; l'istanza di riunione dei due procedimenti; confermarsi integralmente il decreto ingiuntivo opposto; rigettarsi la domanda riconvenzionale di nullità delle tabelle millesimali e ordinarsi l'integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i proprietari delle unità immobiliari facenti parte dell'edificio.

Con ordinanza riservata del 9 gennaio 2007, era disposta l'integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti proprietari dello stabile di via (...). Nella contumacia di Sp.Ma., Di.Fr., Fi.Ti., Bi.Fr., Me.An. e Bo.Do. si costituirono Ma.Gi., La.Fr., Ma.Ni., Be.Vi., Ma.Fe., quali comproprietari degli immobili ubicati al piano terra dell'edificio, chiedendo la loro esclusione dalla partecipazione alle spese condominiali e, quindi, anche dalle spese di rifacimento del prospetto dello stabile e per l'effetto condannarsi il condominio convenuto, in persona del suo amministratore pro - tempore, alla restituzione delle somme già corrisposte nella misura di Euro 7129,72, maggiorate di interessi legali; in subordine dichiararsi la esclusione di essi chiamati dalla partecipazione alle spese di rifacimento del prospetto e, per l'effetto, condannare il condominio alla restituzione delle somme; in estremo subordine ritenere e dichiarare errate le tabelle millesimali in base alle quali erano state determinate le quote di partecipazione dei singoli condomini alle spese di rifacimento e per l'effetto condannare il condominio alla somma che risultasse all'esito della revisione delle tabelle millesimali dovuta ad essi intervenienti. Si costituiva, altresì, Mi.Lo. il quale chiese il rigetto delle domande attrici e quindi dell'opposizione al decreto ingiuntivo, opponendosi anche alla revisione delle tabelle millesimali.

Con distinta comparsa si costituirono Pe.Gi., il quale chiese il rigetto della domanda attrice, nonché Af.Ma., Le. e Ro.Ma. chiedendo il rigetto della domanda diretta ad accertare l'invalidità delle tabelle millesimali e la predisposizione di nuove tabelle millesimali, con la conferma del decreto ingiuntivo opposto.

Senza incombenti istruttori la causa era posta in decisione.

I sigg. Sc., Ab., Ro. e Co. hanno convenuto in giudizio il Condominio di Viale (...) proponendo opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 870/2006, con il quale era stato loro intimato il pagamento della somma di Euro 15438,08, oltre accessori.

L'importo trae origine dalla delibera assembleare del 20 luglio 2004 con la quale il condominio convenuto ha deliberato l'esecuzione dei lavori di ristrutturazione del prospetto, approvando contestualmente il criterio di riparto delle dette spese.

Ciò posto, gli opponenti sono pacificamente comproprietari del magazzino posto al piano terra dello stabile.

Deducono che in forza dell'atto di compravendita ai rogiti del Notar Ma. del 7 aprile 1959, dove è espressamente riportato che e "... i terreni dei venditori non partecipano al condominio dei piani soprastanti, e quindi alla spesa di portineria, ascensore e di tutto quanto si compete al condominio interno", sarebbero stati esentati dal contribuire alle spese loro imputate.

Si dolgono ancora del fatto che, pur essendo il locale completamente privo di balconi, la cui riparazione ha comportato la quali totalità dei costi delle opere decise con la delibera, sia stato loro imputato anche il pagamento delle spese da cui sono esenti.

Lamentano ancora che le tabelle millesimali approvate dai condomini del condominio convenuto vengano ritenute vincolanti anche per essi attori, nonostante alla loro approvazione non abbiano concorso i loro danti causa (sigg. Te.), che non hanno nemmeno ricevuto comunicazione delle dette tabelle.

A queste doglianze si associano anche i terzi chiamati Ma.Gi., La.Fr., Ma.Ni., Be.Vi., Ma.Fe., comproprietari dei locali di piano terra da potere dei Te..

Le doglianze non sono fondate.

Il titolo contrattuale consacrante la vendita intercorsa tra la Co.Ed., dante causa di tutti i condomini e i sigg. Te.Gi. e Fe., danti causa degli opponenti e degli intervenienti Ma.Gi., La.Fr., Ma.Ni., Be.Vi., Ma.Fe., rende conto che i Te. hanno venduto alla Co. l'area edificabile soprastante la soletta di copertura dei costruendi terrani estesa circa 1500 mq., destinata alla realizzazione di alloggi.

La clausola contrattuale contenente l'esenzione dei terrani dalla partecipazione al condominio dei piani soprastanti, non può essere intesa come esclusione dalla condominialità delle parti comuni, avendo piuttosto la finalità di precisare la mera dispensa del piano terra dalla partecipazione delle spese riguardanti i beni e servizi di godimento esclusivo dei piani in elevazione.

Non a caso nell'atto pubblico dell'1 luglio 1967, ad ufficio del Notar Ma., l'esonero dalle spese condominiali è previsto per le "botteghe" (locuzione adoperata nell'atto per definire i locali terrani dei sigg. Te., danti causa degli opponenti) limitatamente alle spese di portineria e di luce scala, nonché le spese di ascensore, peraltro mai imputate ai proprietari dei terrani medesimi.

Altra cosa è la partecipazione delle botteghe al rifacimento della facciata dell'edificio, in quanto parte comune.

In tema di condominio degli edifici, salvo che il titolo contrattuale non disponga altrimenti, devono considerarsi beni comuni non solo quelli espressamente indicati nell'art. 1117 c.c. ma anche quelli ad essi assimilabili in relazione al comune godimento o al servizio delle proprietà esclusive.

Tra le parti che si presumono per legge condominiali vi è anche, per quanto qui interessa, il prospetto dell'edificio.

Secondo l'insegnamento della Suprema Corte, dal quale questo giudice non ha motivo di discostarsi" le partì comuni di un edificio formano oggetto di un compossesso pro indiviso che si esercita diversamente a seconda che le cose, gli impianti ed i servizi siano oggettivamente utili alle singole unità immobiliari, a cui sono collegati materialmente o per destinazione funzionale (come ad esempio per suolo, fondazioni, muri mastri, facciata, lastrici solari ecc. (Cass. 16496/2005)) e ancora "la facciata di prospetto di un edificio rientra nella categoria dei muri maestri ed, al pari di questi, costituisce una delle strutture essenziali ai fini dell'esistenza stessa dello stabile Unitariamente considerato, sicché nell'ipotesi di condominialità del fabbricato, ai sensi dell'art. 1117 c.c. ricade necessariamente tra le parti oggetto di comunione fra ì comproprietari delle diverse porzioni dello stesso, e resta destinata indifferenziatamente al servizio di tutte tali porzioni, con la conseguenza che le spese della sua manutenzione devono essere sostenute dai relativi titolari in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà (Cass. 945/1998 citata dagli intervenienti Af. - Ma..)

Posta la natura di parte comune del prospetto, per le considerazioni che precedono, poiché il titolo non prevede diversamente, ne segue che anche i proprietari delle "botteghe" sono tenuti a concorrere alle spese di manutenzione del prospetto, deliberate dall'assemblea.

Sia gli opponenti che gli intervenienti Ma., La. e Be. tutti comproprietari delle botteghe, si dolgono ancora del fatto che su di loro siano stati fatti gravare pro - quota gli esborsi per il rifacimento dei balconi dell'edificio i quali, in quanto prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva ai rispettivi proprietari, sui quali grava l'obbligo contributivo. Anche questa doglianza è infondata.

Invero, dal prospetto allegato dagli intervenienti Ma., La. e Be. (cfr doc. n. 8 del fascicolo di parte) emerge che a carico dei predetti non è stata prevista alcuna imposizione di spesa per tali lavori, tant'è che sotto la voce "lavori balconi" del relativo prospetto, non è prevista alcun importo, come invece accade per i restanti condomini. Altra cosa è la loro partecipazione alle spese per il restauro dei c.d. frontalini i quali, in quanto parti comuni, devono gravare su tutti i condomini, quindi anche sugli opponenti e sugli intervenienti.

Né rileva in questa sede la circostanza che, a dire degli opponenti e degli intervenienti, la porzione di prospetto che circonda le botteghe non sia stata ristrutturata né che le opere riferentesi all'intero fabbricato (non ancora iniziate al momento dell'instaurazione del processo), siano state intraprese nelle more del giudizio. Invero, il decreto ingiuntivo opposto ha per oggetto il pagamento della quota quale risulta dalla ripartizione delle spese preventivate approvata dall'assemblea condominiale il 20 luglio 2004, con la conseguenza che tutti i condomini sono chiamati a corrispondere le somme come quantificate in tale ripartizione a prescindere dalla futura esecuzione delle opere.

Non è superfluo rilevare che se alcuni condomini non pagano, le opere o non possono essere iniziate o non possono essere proseguite. Ora, come la Suprema Corte ha avuto modo di affermare (cass. 7 luglio 1999 n. 7073), la contribuzione alle spese comuni è sottoposta a una particolare disciplina, intesa a salvaguardare le esigenze di funzionalità dell'ente. Tale particolare disciplina è data in particolare dalla norma contenuta nell'art. 1137 c.c. secondo la quale le decisioni adottate dall'assemblea" sono obbligatorie per tutti i condomini", pur se impugnate davanti all'autorità giudiziaria, salvo che questa ne ordini la sospensione, ipotesi quest'ultima che non ricorre nel caso in esame. Corollario di tale obbligatorietà è che le deliberazioni con cui vengono stabiliti i contributi dovuti dai singoli condomini per far fronte alle spese condominiali, con le quali viene attualizzato l'obbligo contributivo di ciascun comunista, costituiscono titoli di credito del condominio e da sole senz'altro provano l'esistenza di tale credito e legittimano non solo la concessione del decreto ingiuntivo (art. 63 disp. attuaz. c.c.), ma anche la condanna del condomino a pagare le somme nel giudizio di opposizione che quest'ultimo proponga contro tale decreto ed il cui ambito è ristretto alla sola verifica dell'esistenza e dell'efficacia della deliberazione assembleare di approvazione della spesa e di ripartizione del relativo onere.

Credito, peraltro, ampiamente documentato dalla diligente difesa del convenuto, che ha depositato la delibera che approva i lavori.

Dimostrato il credito, era onere degli opponenti provare il fatto estintivo totale o parziale del credito medesimo ovvero - e ciò vale anche per gli intervenienti - di non essere tenuto a sopportare le spese, e tale onere non è stato assolto, sicché il decreto opposto va confermato.

Per le considerazioni che precedono va rigettata anche la domanda degli intervenienti Ma.Gi., La.Fr., Ma.Ni., Be.Vi., Ma.Fe. (che, a differenza degli opponenti, hanno corrisposto le somme richieste), di restituzione degli importi, statuizione nella quale resta assorbita ogni altra domanda che su di essa si fonda.

Poiché sia gli opponenti che gli intervenienti testé citati hanno formulato istanza di revisione delle tabelle millesimali, prodotte in giudizio dai sigg. Af. - Ma., la causa va rimessa sul ruolo istnittorio come da separata ordinanza, al fine di istruire la detta domanda. La regolamentazione del regime delle spese è devoluta al merito.

P.Q.M.

Il Tribunale di Palermo, in composizione monocratica, non definitivamente pronunziando, nella contumacia di Sp.Ma., Di.Fr., Fi.Ti., Bi.Fr., Me.Ar. e Bo.Do., così provvede:

- respinge l'opposizione proposta da Gi.Sc., Ab.Gi., Fe.Co. e An.Ro., avverso il decreto ingiuntivo n. 870/2006, emesso dal Tribunale di Palermo il 3/8 marzo 2006 e per l'effetto conferma il decreto ingiuntivo opposto;

- Rigetta la domanda restitutoria spiegata dai chiamati Ma.Gi., La.Fr., Ma.Ni., Be.Vi., Ma.Fe.;

- rimette la causa sul ruolo istnittorio come da separata ordinanza per l'istruzione della domanda di revisione delle tabelle millesimali;

- Spese al definitivo.
Così deciso in Palermo, il 25 ottobre 2010.
Depositata in Cancelleria l'1 febbraio 2011.