Cass. n. 22466/10 - Lastrico solare, condominio orizzontale, definizione bene comune.

del 04/11/2010

in Sentenze, Tetti e lastrici solari, Parti comuni

Il lastrico solare nel condominio orizzontale che funge da copertura di uno o più locali, di proprietà di un solo condomino, non può essere considerato parte comune.


Lo ha stabilito la Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione con la sentenza n. 22466 del 4 novembre 2010, con la quale la Suprema Corte parte proprio dalla nozione di condominio inteso come un insieme di fabbricati che possono estendersi sia verticalmente che in senso orizzontale.
Esempio tipico sono le villette a schiera, in quanto dotate di spazi, fabbricati ed impianti comuni dunque necessariamente considerarsi di proprietà di tutti i condomini. Tali beni sono elencati, a titolo indicativo, all'interno dell'art. 1117 c.c., nel quale si specifica che i beni comuni sono tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune. Questa norma però non prevede una presunzione legale di comunione delle cose in essa elencate, ma dispone l'esclusione dall' elenco dei beni comuni di quelli che servono soltanto all'uso e al godimento di una parte dei condomini.
Percui per la definizione di comunione di un bene diventa fondamentale il suo aspetto funzionale più di quanto sia il suo effettivo status giuridico, nel senso che il bene, in mancanza di diverso titolo, deve ritenersi comune quando, ancorché suscettibile di utilizzazione autonoma e nel l'esclusivo interesse di un singolo o di un ristretto gruppo di privati, serva, per le sue specifiche caratteristiche, al godimento di tutte le singole parti dell'edificio e dei condomini che in esse abitano (così Cassazione, sentenza 6981/08).
Ciò precisato, La Suprema Corte con riferimento ad un lastrico solare afferma che esso assolva, nel contesto di un edificio costituito da più unità immobiliari autonome, disposte a schiera, alla funzione di copertura di una sola delle stesse, e non anche di altri elementi, eventualmente comuni presenti nel c.d. condominio orizzontale, né sia caratterizzato da unitarietà, strutturale o da altri connotati costruttivi e funzionali, tali da denotare la destinazione complessiva delle aree sovrastanti i vari immobili costituenti nel loro insieme un unicum a servizio e godimento comune ed indistinto degli stessi, deve escludersi la sussumibilità della suddetta parte dell'edificio nel novero di quelle di cui all'art. 1117 n. 1 c.c. e, dunque, di alcuna presunzione di comunione.